Autor: katarzyna

Wygrany spór ze Skarbem Państwa o wartości ponad 17 mln zł

Posted on by katarzyna

Osiem lat trwania sporu w pierwszej instancji, setki stron pism procesowych, setki godzin pracy, w tym godziny spotkań, konsultacji wewnętrznych, analizy orzecznictwa. Czasem prawnicy procesowi muszą czekać bardzo długo na ocenę swojej pracy.

W styczniu 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie wydał wyrok, w którym zasądził od Skarbu Państwa na rzecz Klienta kwotę 17.767.660 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty. Powództwo zostało oddalone jedynie w nieznacznym zakresie (3%), przy czym Sąd i tak ustalił, że Skarb Państwa ponosi w całości koszty procesu.

W 2017 roku kancelaria, w imieniu swojego wieloletniego Klienta (spółki z szeroko pojętej branży nieruchomościowej), złożyła przeciwko Skarbowi Państwa pozew o zapłatę kwoty 18.393.928 zł tytułem odszkodowania z powodu niewykonania przez Skarb Państwa zobowiązań wynikających z umowy prywatyzacyjnej zawartej w 1991 roku.

Podstawą roszczenia klienta była umowa prywatyzacyjna, na mocy której Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia na poprzednika prawnego Klienta kancelarii prawa użytkowania wieczystego określonych działek gruntu, po zapłaceniu ostatniej raty należności z tytułu leasingu nieruchomości. Skarb Państwa nie wywiązał się z tego zobowiązania, co stało się podstawą do wniesienia pozwu.

Pozwany Skarb Państwa przeciwko roszczeniu podniósł szereg zarzutów, w tym w szczególności zarzut przedawnienia roszczenia oraz zarzut częściowej nieważności umowy prywatyzacyjnej. Z uwagi na fakt, że część nieruchomości objętych umową prywatyzacyjną posiadała nieuregulowany stan prawny (brak ksiąg wieczystych), Skarb Państwa podniósł również zarzut uprzedniej niemożliwości świadczenia. W ocenie Skarbu Państwa – z uwagi na konstytutywność wpisu prawa użytkowania wieczystego – obowiązek polegający na przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego nie mógł zostać wykonany.

Sąd w obszernym uzasadnieniu wyroku w całości podzielił ocenę prawną prezentowaną przez kancelarię i uznał, że zarzut przedawnienia nie zasługuje na uwzględnienie, tym samym Sąd zgodził się ze stanowiskiem kancelarii co do częściowego wykonania zobowiązania, co skutkowało uznaniem roszczenia i świadomością konieczności jego wykonania. Odnosząc się do zarzutu uprzedniej niemożliwości świadczenia, Sąd podzielając stanowisko kancelarii stwierdził, że Skarb Państwa nie podjął jakichkolwiek działań mających na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, co skutkowało powstaniem szkody po stronie Klienta kancelarii. Sąd uznał uregulowanie stanu prawnego nieruchomości za obowiązek możliwy i konieczny do wykonania przez Skarb Państwa. Wartość rynkowa nieruchomości będących przedmiotem sporu została ustalona na podstawie opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na kwotę 17.767.660 zł.

Sprawę prowadził radca prawny Piotr Rożański.

Wygrany spór o wartości ok. 1 mln zł na rzecz dewelopera mieszkaniowego

Posted on by katarzyna

Kancelaria z sukcesem reprezentowała jednego ze swoich wieloletnich Klientów – dewelopera mieszkaniowego, w sporze ze wspólnotą mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa domagała się od dewelopera zapłaty kwoty około 1 mln złotych z tytułu występowania rzekomych wad natury wykonawczej.

Zasadnicza część roszczenia dotyczyła wad garażu zlokalizowanego na kondygnacjach podziemnych. Sąd Okręgowy w Warszawie w całości podzielił stanowisko pozwanego dewelopera, w myśl którego występujące wady miały charakter eksploatacyjny i ich powstanie nie było spowodowane przez dewelopera. Występujący w sprawie biegły sądowy podzielił również stanowisko dewelopera co do sposobu i kosztów usunięcia występujących usterek, co skutkowało uwzględnieniem roszczenia wspólnoty zaledwie na poziomie 1,5% wyjściowego roszczenia.

Wyrok można w pewnym sensie określić jako przełomowy, ponieważ w dotychczasowym orzecznictwie sądowym w sprawach z udziałem wspólnot mieszkaniowych i deweloperów, sądy zajmowały stanowisko korzystne dla wspólnot.

Z ramienia Kancelarii sprawę prowadził radca prawny Piotr Rożański.

Czy obecnie można ustanowić samodzielny lokal garażowy w budynku?

Posted on by katarzyna

polemika ze stanowiskiem wyrażonym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lipca 2020 roku (sygn. akt: VII SA/Wa 944/20) oraz praktyka organów administracyjnych

W inwestycjach mieszkaniowych, jak również w innych inwestycjach takich na przykład jak inwestycje polegające na realizacji budynków o przeznaczeniu biurowym – jak dotąd – nie była kwestionowana możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego o przeznaczeniu garażowym. Taki lokal stanowił odrębną nieruchomość. W praktyce organów administracyjnych, zwłaszcza tych położonych na terenie Warszawy, inwestorzy często spotykają się z odmową wydania zaświadczenia o samodzielności w odniesieniu do lokalu o przeznaczeniu garażowym.

Podstawa prawna do wyodrębnienia własności
Tytułem przypomnienia należy wskazać, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej również jako „u.w.l.”), samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Jednym z wymaganych dokumentów w procesie utworzenie lokalu, zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l. jest zaświadczenie wydawane przez starostę (lub prezydenta miasta w miastach na prawie powiatu), z którego wynika, że określone pomieszczenie w budynku posiada cechy lokalu i może stanowić odrębną nieruchomość (w praktyce jest ono nazywane zaświadczeniem o samodzielności lokalu).

Odmowa wyodrębnienia własności
Odmowa wydania zaświadczenia następuje w drodze postanowienia na podstawie art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej również jako „K.p.a.”).
Biorąc pod uwagę sekwencję uzyskiwania dokumentów urzędowych w procesie inwestycyjnym, inwestorzy dowiadują się o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w chwili, w której budynek jest już wybudowany i nadaje się do zasiedlenia lub komercjalizacji. Odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu garażowym może powodować komplikacje, zwłaszcza w sytuacji, w której projekt budowlany budynku od samego początku przewidywał istnienie odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu garażowym.

Dodatkową komplikację stanowi często okoliczność, że inwestor zawarł już umowy deweloperskie (lub umowy przedwstępne) z nabywcami, w których zobowiązał się do sprzedaży nabywcy udziału w odrębnej nieruchomości stanowiącej lokal garażowy. W przypadku odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, powstanie stan niemożliwości wykonania umowy. Organy administracji wydając postanowienie w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu garażowym często odwołują się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2020 roku w sprawie do sygn. akt: VII SA/Wa 944/20.

Korzyści z ustanowienia odrębnej własności lokalu garażowego
Zanim omówimy uzasadnienie przytoczonego wyroku oraz podejmiemy z nim polemikę, przyjrzymy się najpierw kilku różnicom, które wystąpią w sytuacji ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu garażowym w budynku oraz w sytuacji, w której odrębna własność takiego lokalu nie powstanie.

W przypadku uzyskania statusu samodzielności przez lokal garażowy, staje się on nieruchomością, dla której właściwy sąd wieczystoksięgowy zakłada księgę wieczystą, odrębną od księgi wieczystej gruntowej. Korzystanie przez mieszkańców z takiego lokalu garażowego następuje w ten sposób, że właściciel lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego w budynku, nabywa określony udział w prawie własności lokalu garażowego. W ten sposób powstaje współwłasność w częściach ułamkowych. Następnie, pomiędzy współwłaścicielami zawierana jest umowa o podział do korzystania, której przedmiotem jest określenie zasad korzystania z miejsc postojowych. Współwłaścicielami nie są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie osoby, które kupiły udział w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym.

Właściciel udziału w lokalu o przeznaczeniu garażowym ma swobodę w rozporządzeniu takim udziałem, ponieważ zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Innymi słowy, udział w lokalu o przeznaczeniu garażowym może stanowić przedmiot obrotu gospodarczego.

Możliwość rozporządzenia udziałem w lokalu garażowym jest postrzegana jako szczególnie ważna cecha ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu garażowym, ponieważ współwłaściciel lokalu garażowego może, nie pozbywając się jednocześnie własności lokalu mieszkalnego, sprzedać udział w prawie własności lokalu garażowego. Innym aspektem ustanowienia odrębnej własności lokalu garażowego jest opodatkowanie sprzedaży udziału w takim garażu podatkiem od towarów i usług VAT według stawki 23% (a nie według stawki 8% tak jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych).

W przypadku braku ustanowienia odrębnej własności lokalu garażowego, pomieszczenie garażowe stanowi część wspólną budynku (zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l.: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). W takim przypadku prawo do korzystania z miejsca postojowego jest prawem związanym z danym lokalem mieszkalnym lub użytkowym znajdującym się w budynku.

Podstawową różnicą w przypadku braku ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu garażowym jest brak możliwości sprzedaży udziału w lokalu garażowym, ponieważ garaż nie stanowi wtedy odrębnej nieruchomości. Sprzedaż przynależnego do lokalu mieszkalnego prawa do korzystania z określonej powierzchni w ramach części wspólnej nieruchomości, jako prawa związanego z danym lokalem podlega opodatkowaniu obniżoną, 8% stawką podatku od towarów i usług VAT. Jedyną możliwością rozporządzenia miejscem postojowym w takim przypadku jest zawarcie umowy najmu lub dzierżawy.

Kierując się zdobytym doświadczeniem w zakresie obsługi prawnej inwestycji możemy stwierdzić, że konsumenci oraz inwestorzy indywidualni nabywający lokale, stają się coraz bardziej świadomi konsekwencji braku ustanowienia odrębnej własności lokalu garażowego. Brak możliwości rozporządzenia udziałem w lokalu garażowym staje się istotnym czynnikiem w procesie podejmowania decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego.

Analiza przypadku
W przytoczonym uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2020 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 944/20 została dokonana ocena postanowienia starosty, którym odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu garażowym, a następnie decyzja samorządowego kolegium odwoławczego jako organu odwoławczego, którą utrzymano w mocy zaskarżone postanowienie o odmowie.

Ze stanu faktycznego przytoczonego w uzasadnieniu wyroku wynika, że w pomieszczeniu garażowym, oprócz miejsc postojowych dla samochodów zostały zaprojektowane jeszcze pomieszczenia jak: pomieszczenie przyłącza wody, węzeł cieplny, separator. Były to pomieszczenia związane z obsługą budynku, do których jedyne wejście jest z ogólnodostępnej przestrzeni garażu podziemnego. Organy argumentowały, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, którego przeznaczeniem ma być zapewnienie zaspokojenia potrzeb właścicieli lokali mieszkalnych, w tym poprzez utrzymanie pomieszczeń mieszczących urządzenia związane z obsługą budynku, jest sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali.

W ocenie organu, to czy dany lokal jest samodzielny zależeć będzie od jego przeznaczenia, pozwalającego na samodzielne funkcjonowanie zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, udzielonym pozwoleniem na budowę, a także pozwoleniem na użytkowanie (art. 2 ust. 1a i ust. 2 u.w.l.). W art. 2 ust. 4 u.w.l. wskazano pomieszczenia, które nie są izbami, ale mogą przynależeć do lokalu, m.in. są to piwnica, garaż, komórki lokatorskie. Pomieszczenia te są częściami składowymi lokalu, przy czym pomieszczenia przynależne nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal. Pozostają jednak ściśle związane z lokalami głównymi, jako mające służyć zaspokajaniu ich potrzeb związanych z użytkowaniem lokalu głównego. Skoro więc, zgodnie z ustawą pomieszczenia takie zostały zaliczone do pomieszczeń przynależnych (art. 2 ust. 4 i ust. 5 u.w.l.), to nie mogą stanowić jednocześnie samodzielnego lokalu.

Dodatkowo, orzekające w sprawie organy administracyjne uznały, że zgodnie z § 3 pkt 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pomieszczeniem gospodarczym jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych. Odwołując się do ww. przepisów organy administracji uznały, że pomieszczenie garażowe przeznaczone dla przechowywania samochodów, stanowiącego własność użytkowników lokali mieszkalnych, a także pomieszczenia zawierające urządzenia związane z obsługą techniczną budynku, nie są lokalami, którym może przysługiwać cecha samodzielności.

Stanowisko Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie
Ocena prawna stanu faktycznego spotkała się z aprobatą Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie. Analizując uzasadnienie przytoczonego wyroku, można dojść do wniosku, że zasadniczym argumentem przemawiającym przeciwko możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu garażowym było istnienie pomieszczeń zawierających urządzenia do obsługi budynku, do których dostęp był możliwy tylko z poziomu garażu. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyraził obawę, że skoro udział w lokalu garażowym podlega swobodnemu obrotowi gospodarczemu i może zostać sprzedany, to teoretycznie jest możliwa sytuacja w której wszyscy współwłaściciele sprzedadzą wszystkie przysługujące im udziały w prawie własności takiego lokalu. W takiej sytuacji, biorąc pod uwagę że lokal stanowi odrębną nieruchomość, właściciele lokali mieszkalnych w budynku utraciliby możliwość dostępu do pomieszczeń, w których znajdują się węzeł cieplny, separator oraz przyłącze wody, czyli urządzenia istotne w perspektywie zapewnienia poprawności funkcjonowania budynku.

Sądu nie przekonały również argumenty, że istnieje możliwość ustanowienia służebności przesyłu oraz służebności polegającej na zapewnieniu dostępu do tych pomieszczeń. Jako nie posiadające znaczenia dla ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu garażowym, Sąd uznał takie okoliczności jak zdefiniowanie przez projektanta w projekcie budowlanym, że pomieszczenia garażowe położone na kondygnacjach podziemnych mają posiadać status odrębnej nieruchomości.

Dla Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie okazały się przekonujące argumenty dotyczące braku możliwości swobodnego zbycia udziałów w lokalu garażowym przez współwłaścicieli. Sąd w tym zakresie stwierdził – musimy niestety przyznać, że bez szerszego uzasadnienia – że celem ustanowienia odrębnej własności lokalu garażowym nie jest zapewnienie możliwości zbycia udziałów w prawie własności tego garażu.

Musimy również przyznać, że wyrażona w uzasadnieniu wyroku obawa Sądu, że na skutek sprzedaży wszystkich udziałów w prawie własności lokalu o przeznaczeniu garażowym przez osoby, które dalej pozostaną właścicielami lokali mieszkalnych w tym budynku, właściciele lokali utraciliby dostęp do pomieszczenia garażowego (zawierającego urządzenia związane z obsługą techniczną budynku), jest w naszej ocenie nieuzasadniona. Taki scenariusz jest w praktyce możliwy, ale w naszej ocenie mało realny. Trudno bowiem wyobrazić sobie, że żaden właściciel lokalu mieszkalnego w budynku nie będzie potrzebował miejsca postojowego.

Analizując uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2020 roku w sprawie sygn. akt: VII SA/Wa 944/20, do którego często odwołują się organy administracyjne na terenie Warszawy, należy jeszcze zwrócić uwagę na argumentację celowościową zmierzającą do wykazania, że garaż znajdujący się na kondygnacjach podziemnych powinien mieć charakter pomieszczenia przynależnego, a nie stanowić odrębnej nieruchomości.

Mianowicie, Sąd stwierdza, że w stosunku do garaży bądź miejsc garażowych usytuowanych w budynkach mieszkaniowych wielorodzinnych ważny wniosek należy też wywieść z art. 2 ust. 4 u.w.l. Przepis ten wprost sugeruje, że garaże mają charakter części składowych budynków i w ten sposób związane są z lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi. Powołany przepis stanowi, że „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Zacytowany przepis wyraża więc wyraźnie intencję ustawodawcy: co do zasady ustawa o własności lokali została uchwalona w celu wyodrębniania lokali mieszkalnych oraz analogicznie – lokali użytkowych, ale nie garaży będących pomieszczeniami przynależnymi. W naszej ocenie takie kierunek wykładni jest nieuzasadniony, ponieważ narzuca inwestorom oraz nabywcom tylko jedno rozwiązanie.

Odmienne stanowiska
Analizując orzecznictwo można spotkać również poglądy odmienne. Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 października 2019 roku w sprawie sygn. akt: V ACa 20/19 stwierdził, że garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust. 4 u.w.l. ustawodawca przykładowo wymienił garaż jako pomieszczenie przynależne. Sąd Apelacyjny w przytoczonym wyroku położył akcent na fakt, że określenie pomieszczeń przynależnych ma charakter przykładowy, a nie wyczerpujący.

Z uzasadnienia wyroku wynika także, że Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalając skargę na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego przyznał, że w orzecznictwie sądów powszechnych, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych można spotkać poglądy odmienne, które dopuszczają lub zakładają dopuszczalność wyodrębnienia garażu jako samodzielnego lokalu, jednak dopiero wtedy, gdy niewątpliwie ma on cechę samodzielności, czyli spełnia szczególne warunki.

Analizując praktykę organów administracji w zakresie wydawania zaświadczeń na temat samodzielności lokalu o przeznaczeniu garażowym można zauważyć, że organy są skłonne wydać zaświadczenie o samodzielności takiego lokalu, jednak tylko w sytuacji w której dostęp do pomieszczeń na urządzenia takie jak przyłącza wody, węzeł cieplny jest zapewniony z części wspólnej budynku. Niestety, należy podkreślić, że na etapie uzyskiwania zaświadczeń na temat samodzielności lokali o przeznaczeniu garażowym w Warszawie istnieje taka duża rozbieżność w orzecznictwie, że nie jest możliwe sformułowanie jednej spójnej konkluzji. W związku z tym, w dalszym ciągu nie możemy stanowczo wypowiedzieć się, że zaprojektowanie przez projektanta pomieszczeń, w których będą znajdować się urządzenia przeznaczone do obsługi budynku w taki sposób, że dostęp do nich będzie odbywać się z części wspólnych budynku, w sposób jednoznaczny i bez wątpliwości zapewni uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu garażowego.

Jakie działania podjąć w sytuacji odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu?
Co zatem w przypadku, w którym inwestor zawarł już umowy przedwstępne, w których zobowiązał się do przeniesienia na rzecz nabywcy udziału w lokalu garażowym, a starosta (lub prezydent miasta) wydał postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności takiego lokalu?

W sytuacji, w której budynek został już wybudowany, nie ma już możliwości zmiany układu pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia służące do doprowadzenia wody i zapewniania ogrzewania, tak żeby dostęp do nich znajdował się z części wspólnych. W tej kwestii niejako na marginesie można zwrócić uwagę, że projektanci wraz z inwestorami zazwyczaj dbają o to, żeby – mając na względzie estetykę budynku – takie urządzenia znajdowały się na kondygnacjach podziemnych i nie były widoczne z poziomu klatek schodowych. Postanowienie starosty (prezydenta miasta) w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest zaskarżalne. Inwestorowi jako stronie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia przysługuje prawo do wniesienia zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego na to postanowienie.

Jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze nie uwzględni zażalenia, to decyzją utrzymuje zaskarżone postanowienie w mocy. Decyzja samorządowego kolegium odwoławczego jest ostateczna w toku instancji, ale inwestorowi przysługuje prawo do wniesienia skargi na tę decyzję do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Z reguły wiadomość, że zaświadczenie o samodzielności lokalu nie zostanie wydane, inwestor uzyskuje wtedy kiedy zbliża się już umowny termin wydania lokali oraz termin, do którego umowa przyrzeczona ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży miała zostać zawarta. Procedura odwoławcza przed samorządowym kolegium odwoławczym oraz sądowo – administracyjna kontrola decyzji administracyjnej może potrwać w praktyce około 1,5 roku. Przytoczony przedział czasowy nie uwzględnia czasu na rozpoznanie skargi kasacyjnej przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wynosi średnio 2 lata. Oczywiście doświadczeni inwestorzy w harmonogramach realizacji inwestycji przewidują odpowiedni „bufor czasowy” związany z postępowaniami administracyjnymi dotyczącymi odbiorów, ale raczej nie można sobie wyobrazić, że jakiś inwestor zgodzi się określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej uwzględniając czas potrzebny na przeprowadzenie postępowania sądowo – administracyjnego. Należy pamiętać, że czynnik w postaci terminu ukończenia inwestycji oraz zawarcia umowy przyrzeczonej jest również jednym z kluczowych czynników przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu. W związku z tym inwestorzy niechętnie decydują się na inicjowanie postępowania sądowo – administracyjnego, tym bardziej jeśli w umowie przedwstępnej zostały zastrzeżone kary umowne za zwłokę bądź za opóźnienie w wydaniu lokalu, bądź w zawarciu umowy przyrzeczonej.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, której przedmiotem jest zobowiązanie do przeniesienia udziału w lokalu garażowym, a jednocześnie nastąpiła odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu garażowego, wykonanie tak skonstruowanej umowy staje się niemożliwe. Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi przesłankę warunkującą powstanie odrębnej nieruchomości, a zaświadczenie ma charakter wiążący dla innych organów administracyjnych i nie może być kwestionowane. W celu doprowadzenia do wykonania umowy przedwstępnej, której element stanowiło zobowiązanie do przeniesienia udziału w lokalu garażowym, należy zmienić wszystkie umowy przedwstępne dotyczące danej inwestycji w taki sposób, że lokal garażowy będzie stanowił pomieszczenie przynależne lub część wspólną nieruchomości budynkowej, a dodatkowo zostanie zawarta umowa, na podstawie której dany nabywca będzie mógł korzystać z oznaczonego miejsca postojowego. Dzięki temu zostanie zrealizowany cel umowy, który polegał zapewnieniu nabywcy możliwości korzystania z miejsca postojowego w pomieszczeniu garażowym.

Wygrany prawomocnie spór sądowy o wartości 1 mln 400 tys. zł, o zapłatę ceny za sprzedaż energii elektrycznej

Posted on by katarzyna

Kancelaria PJR reprezentowała przed sądem swojego wieloletniego Klienta, pozwanego przez dużą firmę zajmującą się sprzedażą energii elektrycznej. Przedmiotem sporu była zapłata ceny za sprzedaż energii.

Ustosunkowując się do żądania, Klient zakwestionował, że urządzenia znajdujące się w jego zakładzie produkcyjnym mogły pobrać ilość energii wskazaną na fakturach. Dodatkowo, pozwany stał na stanowisku, iż  same faktury, bez m.in. dokumentów z odczytu urządzeń pomiarowych, nie mogą stanowić wystarczającego środka dowodowego pozwalającego uwzględnić roszczenie.

Sąd Okręgowy w Gdańsku podzielił stanowisko Kancelarii w zakresie zasady rozkładu ciężaru dowodu oraz braku wykazania powództwa co do zasady i oddalił powództwo w całości.

W kwietniu bieżącego roku, Sąd Apelacyjny w Gdańsku oddalił apelację strony powodowej i podzielił w całości pogląd Sądu I Instancji. Podkreślił także, zgadzając się z pozwanym, że powództwo w tak złożonej sprawie nie może opierać się na tak ograniczonym materiale dowodowym, jakim były faktury.

Klienta reprezentował  wspólnik Kancelarii, radca prawny Piotr Rożański.

Adresy do doręczeń elektronicznych – nowy termin wdrożenia obowiązku

Posted on by katarzyna

W poprzednich artykułach dot. adresów do doręczeń elektronicznych informowaliśmy Państwa o zaktualizowaniu obowiązku założenia adresów do doręczeń elektronicznych przez przedsiębiorców i pełnomocników profesjonalnych po opublikowaniu nowego komunikatu Ministra Cyfryzacji z uwagi na nowelizację ustawy o doręczeniach elektronicznych.

W dniu 22 grudnia 2023 roku ogłoszony został Komunikat Ministra Cyfryzacji z dnia 21 grudnia 2023 r. zmieniający komunikat w sprawie określenia terminu wdrożenia rozwiązań technicznych niezbędnych do doręczania korespondencji z wykorzystaniem publicznej usługi rejestrowanego doręczenia elektronicznego lub publicznej usługi hybrydowej oraz udostępnienia w systemie teleinformatycznym punktu dostępu do usług rejestrowanego doręczenia elektronicznego w ruchu transgranicznym, zgodnie z którym nowy termin wdrożenia obowiązku stosowania adresów elektronicznych przypada na 1 października 2024 roku. Od tego dnia zobowiązani są do korzystania z adresów do doręczeń elektronicznych pełnomocnicy procesowi, a w ciągu 3 miesięcy od tej daty – podmioty wpisane do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, tj. od dnia 1 stycznia 2025 roku.

Adresy do doręczeń elektronicznych – aktualizacja terminu wdrożenia obowiązku

Posted on by katarzyna

W poprzednim artykule dot. adresów do doręczeń elektronicznych informowaliśmy o zaktualizowaniu obowiązku założenia adresów do doręczeń elektronicznych przez przedsiębiorców i pełnomocników profesjonalnych od dnia 30 grudnia 2023 roku. Termin został ponownie przesunięty.

W dniu 18 grudnia 2023 roku w Dzienniku Ustaw została opublikowana ustawa z dnia 12 grudnia 2023 roku o zmianie ustawy o doręczeniach elektronicznych (Dz.U. 2023, poz. 2699), która zakłada zmianę terminu obowiązku stosowania doręczeń elektronicznych przez przedsiębiorców i pełnomocników profesjonalnych. Ostatni termin, w jakim adresy do doręczeń elektronicznych miały stać się obowiązkowe, to zgodnie z komunikatem Ministra Cyfryzacji z dnia 22 listopada 2023 roku był dzień 30 grudnia 2023 roku. Obecnie oczekujemy na kolejny komunikat Ministra Cyfryzacji, w którym – według nowelizacji ustawy – termin wdrożenia e-doręczeń nie może być wcześniejszy od dnia 30 marca 2024 roku, ani późniejszy niż dzień 1 stycznia 2025 roku.

Wobec powyższego termin wdrożenia obowiązku stosowania adresów do e-doręczeń uległ przesunięciu, jednak termin będzie znany dopiero po opublikowaniu komunikatu przez Ministra Cyfryzacji.

Zawieszanie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku z opracowaniem planu zagospodarowania przestrzennego

Posted on by katarzyna

Czy organy administracyjne zbyt pochopnie zawieszają postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku z opracowaniem planu zagospodarowania przestrzennego? Zapraszam do analizy praktyki organów w zakresie stosowania art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej również jako „upzp”), postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1. w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
2. w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Przytoczony powyżej przepis ma rozstrzygać kolizję pomiędzy dwoma sposobami uregulowania możliwości zabudowy nieruchomości, to jest zabudowy zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z warunkami przewidzianymi w decyzji o warunkach zabudowy. Intencją ustawodawcy było umożliwienie podjęcia prac planistycznych oraz ich zakończenia poprzez przyjęcie uchwały w sprawie miejscowego planu, jeżeli przed złożeniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego już została podjęta. Przepis podkreśla zasadę wyrażoną w art. 4 ust. 1 upzp, w myśl której sposób zagospodarowania nieruchomości w pierwszej kolejności powinien zostać ustalony na podstawie aktu prawa miejscowego – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dopiero w przypadku braku uchwalenia miejscowego planu, możliwości inwestycyjne nieruchomości powinny wynikać z decyzji o warunkach zabudowy. Skoro miejscowy plan ma stanowić podstawowy i pożądany instrument kształtowania przestrzeni inwestycyjnej, to usprawiedliwione wydaje się przyznanie prymatu pracom zmierzającym do jego uchwalenia, i tym samym umożliwienie zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Instytucja zawieszenia postępowania uregulowana w art. 62 ust. 1 upzp ma ograniczyć nieracjonalność wydawania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy przed uzyskaniem na jej podstawie pozwolenia na budowę, decyzja ulegałaby wygaśnięciu w związku z uchwaleniem planu miejscowego, którego ustalenia byłyby inne decyzji o warunkach zabudowy (art. 65 ust. 1 pkt 2 upzp).

Jednak w realiach procesu inwestycyjnego zmierzającego do zagospodarowania nieruchomości, inwestorzy bardzo często nie posiadają komfortu w postaci przewidywalnej przestrzeni do zabudowy. Jak wynika z rankingu pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania opublikowanego przez portal wspolnota.org.pl, żadne z miast wojewódzkich w Polsce nie posiada planów miejscowych obejmujących 100 proc. jej powierzchni. Pierwsze trzy miejsca w rankingu zajmują Kraków (68,66 proc.), Gdańsk – 65,8 proc. i Wrocław (59,8 proc.). Na przeciwległym końcu rankingu znajdują się Zielona Góra (17,9 proc.), Kielce (17,7 proc.) oraz Rzeszów (15,9 proc.). Istnieją także gminy na terenie których nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania. Powyższe dane uzasadniają twierdzenie, iż pomimo tego, że upzp obowiązuje od 11 lipca 2003 roku oraz pomimo wprowadzenia wyraźnego prymatu aktu prawa miejscowego – miejscowego planu zagospodarowania nad decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, założenia ustawy nie zostały przyjęte w praktyce.

Sposób, w jaki organy planistyczne w praktyce stosują analizowany przepis art. 62 ust. 1 upzp nie sprzyja w stworzeniu dla inwestorów przewidywalnych ram czasowych, w których mogłoby nastąpić jednoznaczne określenie sposobu zagospodarowania nieruchomości. Z praktyki autora niniejszego artykułu wynika, że podstawowym błędem, którego dopuszczają się organy planistyczne gmin zawieszając postępowanie administracyjne zmierzające do wydania decyzji o warunkach zabudowy, jest brak zwrócenia uwagi na stan zaawansowania prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Powoduje to, że postępowania administracyjne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy zawieszane są praktycznie w każdej sytuacji, w której została podjęta uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu, co w konsekwencji stanowi zawieszenie postępowania z pominięciem okoliczności, że analizowany przepis wprowadza jedynie możliwość zawieszenia postępowania, a nie nakaz jego obligatoryjnego zawieszenia. Nie trudno przewidzieć, że stosowanie automatyzmu w zawieszeniu postępowań administracyjnych stanowi bardzo duże utrudnienia dla inwestorów. Pierwsza trudność jest związana brakiem możliwości określenia ram czasowych zasadniczej fazy procesu inwestycyjnego, jaką stanowi uzyskanie pozwolenia na budowę. W dalszej kolejności należy wskazać, że przedłużający się w czasie moment uzyskania pozwolenia na budowę naraża inwestora na ryzyko zmiany stosunków gospodarczych. W ciągu 18 miesięcy na rynku nieruchomości mogą wystąpić różne zdarzenia powodujące zmianę cen, może zatem okazać się, że pierwotne plany sprzedażowe – przez zawieszenie postępowania administracyjnego – będą musiały zostać zweryfikowane. Inną negatywną okolicznością, która może dotknąć inwestora na skutek zawieszenia postępowania na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. jest zmiana obowiązującego prawa.

W praktyce organy planistyczne korzystają z możliwości zawieszenia postępowania w przypadku w którym uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu została podjęta 8 czy nawet 12 lat przed dniem złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a żadne prace planistyczne nie zostały podjęte. Tymczasem w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych formułowane są wytyczne, zgodnie z którymi normy prawnej zawartej w art. 62 ust. 1 upzp nie można traktować jako bezwzględnego nakazu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, w oderwaniu od realiów konkretnego stanu faktycznego. Organ planistyczny, podejmując decyzję o zawieszeniu postępowania administracyjnego musi poddać ocenie stan zaawansowania prac planistycznych mający miejsce w dacie złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jeżeli bowiem znając stan zaawansowania procedury planistycznej, istnieje realne prawdopodobieństwo wystąpienia sprzeczności (kolizji) postanowień decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji z postanowieniami projektowanego planu – to bez wątpienia występują racje do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy na podstawie art. 62 ust. 1 upzp. W sytuacji, gdy prace planistyczne zmierzające do przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania są już zaawansowane, to do czasu uchwalenia planu przez radę gminy, właściwy organ powinien się powstrzymać od określania warunków zabudowy w decyzji administracyjnej wydanej dla jednostkowej nieruchomości i zawiesić prowadzone postępowanie na czas określony w tym przepisie. Inaczej jednak oceniać należy przypadek, gdy prace nad planem miejscowym znajdują się dopiero w początkowej fazie. W takiej sytuacji, znając sekwencję koniecznych w tej procedurze czynności i ich czasochłonność, nie istnieją argumenty przemawiające za odraczaniem w czasie uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, niezbędnej w procesie inwestycyjnym.

Kolejną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę podczas analizy błędnej praktyki stosowanej przez organy planistyczne jest, że postanowienie wydawane na podstawie art. 62 ust. 1 upzp ma charakter fakultatywny, o czym świadczy użycie w przepisie zwrotu, iż postępowanie „można zawiesić”. Zawieszenie postępowania jest zatem uzależnione od uznania administracyjnego organu, ale nie może ono mieć jednak charakteru dowolnego. W tym zakresie należy przypomnieć, że organy wydając jakiekolwiek rozstrzygnięcie administracyjne muszą działać na podstawie i w granicach prawa (art. 6 i art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego). Granice swobodnego uznania administracyjnego w takim wypadku wyznacza bowiem np. dokumentacja planistyczna wskazująca na ewentualną sprzeczność co do przeznaczenia objętego planowaną inwestycją terenu i przebieg procesu planistycznego z jednej strony oraz ogólną zasadą uwzględniania słusznego interesu inwestora, gdy nie jest on sprzeczny z interesem społecznym. W każdym przypadku decyzja w przedmiocie zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 62 ust. 1 upzp podlega kontroli instancyjnej.

Autor niniejszego artykułu, kierując się doświadczeniem zdobytym w postępowaniach administracyjnych, których przedmiotem jest określenie warunków zabudowy terenu wskazuje na kolejny aspekt błędnego stosowania instytucji zawieszenia postępowania, a mianowicie na brak dokonania przez organy planistyczne analizy wystąpienia realnej kolizji pomiędzy zamierzeniem inwestycyjnym określonym we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a proponowanym przeznaczeniem nieruchomości w uchwalanym miejscowym planie zagospodarowania. Brak przeprowadzenia analizy zamierzenia inwestycyjnego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy oraz przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania powoduje niczym nieuzasadniony automatyzm w zawieszeniu postępowań administracyjnych.

Orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych w sposób wyraźny akcentuje, że kolizja dwóch musi mieć realny charakter, a nie jedynie potencjalny czy hipotetyczny. Przykładowo, jak wynika z uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 marca 2022 roku w sprawie II SA/Po 41/22, skorzystanie przez organ z możliwości zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 62 ust. 1 powinno być uzależnione od wyniku jego ustaleń w aspekcie wystąpienia realnych, obiektywnych okoliczności uzasadniających zawieszenie postępowania. Jedną z takich przyczyn jest bez wątpienia wszczęcie procedury mającej na celu uchwalenie planu miejscowego, jednakże przy jednoczesnym wykazaniu przez organ, że przedsięwzięcie zamierzone przez inwestora, które zostało objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, będzie sprzeczne z ustaleniami procedowanego planu. Wojewódzkie sądy administracyjne stoją na stanowisku, że nie jest dopuszczalne zawieszanie postępowania w sytuacji, w której z góry wiadomo, że okres wskazany w art. 62 ust. 1 upzp nie jest wystarczający do uchwalenia planu lub gdy nie występują sprzeczności pomiędzy planowaną inwestycją a zapisami projektu planu, gdyż celem tego rozwiązania nie jest wstrzymywanie toczącego się postępowania w dowolnym czasie, a zatem blokowanie wydania decyzji zastępującej plan, lecz umożliwienie realizacji zasady pierwszeństwa zagospodarowania wynikającego z planu, który co prawda nie powstał, ale co do którego istnieje realna szansa wejścia w życie w okresie 18 miesięcy od daty złożenia wniosku od wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Analizując jeszcze poglądy wyrażane w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych dotyczących możliwości zawieszenia postępowania na podstawie art. 62 ust. 1 upzp, można wskazać na odosobnione i słusznie krytykowane stanowiska, zgodnie z którym zawieszenie postępowania jest możliwe w każdej sytuacji w której organ planistyczny dysponuje wiedzą o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu lub nawet o zamiarze podjęcia takiej uchwały.

Krytyka została przedstawiona w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2020 roku w sprawie IV SA/Wa 181/20. Jak zauważono, pogląd o dowolności zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 62 ust. 1 upzp wynika z niezrozumienia celu, jaki ma realizować ta konstrukcja prawna. Normatywnie określone prawo inwestora do zabudowy własnej nieruchomości (art. 6 ust. 2 pkt. 1 upzp) nie może ulec dowolnemu ograniczeniu i zostać odłożone w czasie, z uwagi na zainicjowanie procedury uchwalenia planu miejscowego.

W praktyce stosowania zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 62 ust. 1 upzp można również spotkać się ze zjawiskiem polegającym na tym, iż organy planistyczne zawieszając postępowanie, uzasadniają swoje stanowisko faktem pozostawania w sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego określonego we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z przeznaczeniem nieruchomości wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Praktykę tę należy ocenić zdecydowanie jako błędną.

Sama sprzeczność inwestycji ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest wystarczającą podstawą do zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Z art. 9 ust. 5 upzp wynika, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie ma charakteru aktu prawa miejscowego, jest jedynie aktem polityki wewnętrznej gminy, w którym określa się uwarunkowania zagospodarowania przestrzennego gminy (m.in. geograficzne, demograficzne, przyrodnicze, ekonomiczne). Ustawa, traktując studium nie jako akt normatywny (prawny), a wyłącznie jako akt polityki wewnętrznej, nie przewiduje obowiązku ogłoszenia tego aktu. Studium stanowi jeden z etapów poprzedzających uchwalanie planu i nie może, w żadnym przypadku, stanowić podstawy do wydawania rozstrzygnięć merytorycznych, kształtujących prawa i obowiązki uczestników obrotu prawnego. Ustalenia studium nie są adresowane na zewnątrz i co do zasady nie kształtują bezpośrednio sytuacji podmiotów spoza systemu administracji publicznej. Postanowienia studium nie mogą wpływać na sytuację prawną obywateli i ich organizacji, a więc podmiotów spoza systemu podmiotów administracji publicznej, co oznacza, że nie można na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy definiować sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Podsumowując, sprzeczność inwestycji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest wystarczającą podstawą do zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Okoliczność, że postanowienie organu planistycznego w przedmiocie zawieszenia postępowania administracyjnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. ma charakter zaskarżalny, stanowi pewnego rodzaju remedium dla inwestorów. Bazując na dotychczasowej praktyce Kancelarii, można stwierdzić, że samorządowe kolegia odwoławcze, czyli organy które rozpatrują zażalenia na postanowienia w przedmiocie zawieszenia, w bardzo wielu przypadkach dostrzegają ten problem. Podczas doradztwa prawnego świadczonego na rzecz inwestorów będących w procesie inwestycyjnym znajdującym się w fazie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, prawnikom Kancelarii wielokrotnie udało się doprowadzić do uchylenia postanowienia organu planistycznego o zawieszeniu postępowania na okres 18 miesięcy. Na skutek argumentacji przedstawionej w zażaleniach, której główny akcent dotyczył stanu zaawansowania prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, samorządowe kolegia odwoławcze uchylały postanowienia o zawieszeniu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniach postanowień o uchyleniu zaskarżonych postanowień, samorządowe kolegia odwoławcze zawierały jasne wytyczne dla organu planistycznego, w myśl których postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być kontynuowane, pomimo podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Szczególnie interesujący jest jeden przypadek, w którym samorządowe kolegium odwoławcze na skutek przygotowanego przez prawników Kancelarii zażalenia uchyliło postanowienie o zawieszeniu. W uzasadnieniu postanowienia o uchyleniu, podzielając w całości argumentację przedstawioną w zażaleniu, samorządowe kolegium odwoławcze stwierdziło, że z uwagi to, że prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdowały się w punkcie „zerowym”, zawieszenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 62 ust. 1 u.p.z.p. stanowiło dla inwestora jawną szykanę. Taka jasna deklaracja powinna stanowić dla inwestorów motywację do konsekwentnego zaskarżania i zwalczania postanowień o zawieszeniu postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

 

Adresy do doręczeń elektronicznych – co należy wiedzieć?

Posted on by katarzyna

aktualizacja artykułu w dn. 19.12.2023 r. dot. zmiany terminu wdrożenia: Adresy do doręczeń elektronicznych – aktualizacja terminu wdrożenia obowiązku

Zgodnie z komunikatem Ministra Cyfryzacji z dnia 22 listopada 2023 roku, adresy do doręczeń elektronicznych dla profesjonalnych pełnomocników oraz podmiotów wpisanych do rejestru przedsiębiorców KRS będą obowiązkowe od dnia 30 grudnia 2023 roku. Wcześniejszy komunikat Ministra Cyfryzacji z dnia 29 maja 2023 roku zakładał, że obowiązek wdrożenia adresów do e-doręczeń będzie obowiązywał od dnia 10 grudnia 2023 roku.

Minister Cyfryzacji zapowiedział złożenie projektu nowelizacji ustawy o doręczeniach elektronicznych w celu przedłużenia terminu wdrożenia aż o kolejny rok, w związku z czym termin wdrożenia adresów do e-doręczeń przypadałby na 1 stycznia 2025 roku. Jak zarejestrować adres do doręczeń elektronicznych? Co powinni o nich wiedzieć przedsiębiorcy?

Obowiązek stosowania

Od dnia 30 grudnia 2023 roku obowiązek stosowania adresów do doręczeń elektronicznych (również jako „ADE”) obejmie m.in. profesjonalnych pełnomocników, doradców podatkowych, notariuszy oraz podmioty niepubliczne wpisane do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.

Objęcie obowiązkiem posiadania adresów do doręczeń elektronicznych od dnia 30 grudnia 2023 roku obejmie obowiązkowo podmioty, które złożą wniosek o wpis w rejestrze przedsiębiorców najwcześniej w tym dniu. W systemie Portalu Rejestru Sądowych udostępniony zostanie ku temu automatyczny wniosek o założenie skrzynki ADE. Pozostali przedsiębiorcy, uprzednio zarejestrowani w rejestrze przedsiębiorców, są zobowiązani do założenia skrzynki ADE nie później niż do 30 marca 2024 roku – w terminie 3 miesięcy od dnia 30 grudnia 2023 roku.

Podmioty, które będą dokonywać wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej po dniu 31 grudnia 2023 roku, będą obowiązane do założenia ADE oraz go uwidocznić wraz z wpisem w CEIDG. Z kolei podmioty wpisane w CEIDG do dnia 31 grudnia 2023 roku będą zobowiązane do założenia ADE w późniejszym terminie:

  • dokonując zmiany wpisu w terminie od 30 września 2025 roku do dnia 30 września 2026 roku – wraz z dokonaniem zmiany wpisu należy założyć oraz podać adres do doręczeń elektronicznych;
  • do dnia 30 września 2026 roku – w każdym innym przypadku.

Konsekwencje stosowania

Wraz z założeniem skrzynki do doręczeń elektronicznych aktualizuje się obowiązek odbierania korespondencji od organów publicznych przez wspomnianą skrzynkę. Organy publiczne zobowiązane są jedynie do korzystania z usług udostępnianych przez operatora publicznego (Poczta Polska S.A.) i za jego pośrednictwem wysyłać korespondencję do wszystkich zainteresowanych podmiotów. Możliwa jest również opcja korzystania przez przedsiębiorców z usług komercyjnych za pośrednictwem podmiotu wpisanego do rejestru dostawców usług zaufania prowadzonego przez Ministra Cyfryzacji.

W ramach e-doręczeń Poczta Polska S.A. udostępnia również kwalifikowaną usługę, która umożliwia przesyłanie korespondencji za pośrednictwem ADE do podmiotów niepublicznych. Jest ona dodatkowo płatna w stosunku do usługi publicznej (umożliwiającej komunikację z podmiotami publicznymi) na podstawie udostępnionego cennika. Usługa publiczna pozostaje bezpłatna.

W usłudze publicznej, powyższe oznacza, że wraz z odebraniem korespondencji przez ADE aktualizują się obowiązki m.in. z dotrzymaniem terminów. W przypadku nieodebrania korespondencji po 14 dniach od umieszczenia korespondencji w skrzynce następuje tzw. „fikcja doręczenia” – pismo uznaje się za doręczone. Po 25 dniach przesyłka jest usuwana z systemu.

Ustawa o doręczeniach elektronicznych nie nakłada żadnych sankcji za brak założonego adresu do e-doręczeń, natomiast zdecydowanie utrudni to prowadzenie działalności gospodarczej, komunikację z podmiotami publicznymi oraz dopełnienie obowiązków informacyjnych.

Założenie skrzynki

Założenie skrzynki do e-doręczeń jest niezwykle proste. Wystarczy zalogować się na stronę: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-adres-do-e-doreczen-u-publicznego-dostawcy-uslugi-e-doreczen, wypełnij wniosek zgodnie z instrukcją podaną pod linkiem, a następnie aktywuj skrzynkę do e-doręczeń w sposób przesłany do Ciebie mailowo.

Dla obywateli usługa dostępna jest przez stronę www.gov.pl (usługa fakultatywna), z kolei dla przedsiębiorców – www.biznes.gov.pl (usługa obligatoryjna od terminów powyżej wskazanych).

Profesjonalni pełnomocnicy powinni pamiętać o tym, że zobowiązani są do założenia dwóch skrzynek do e-doręczeń (w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej) – na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz na potrzeby wykonywania zawodu.

Podsumowanie

Założenie adresu do e-doręczeń jest stosunkowo łatwe i szybkie. Należy jedynie pamiętać o ich regularnym sprawdzaniu, bowiem doręczane pisma przez ADE również podlegają „fikcji doręczenia”, tak samo jak w przypadku tych doręczanych pocztą tradycyjną. Będąc przedsiębiorcą wpisanym już do rejestru przedsiębiorców KRS lub do CEIDG pamiętaj o terminie, od którego aktualizuje się Twój obowiązek założenia skrzynki ADE. Wykonawcy szeroko pojętego zawodu prawniczego mają obowiązek założenia skrzynki od 30 grudnia 2023 roku.

Nowe uprawnienia firm windykacyjnych a skuteczność odzyskiwania wierzytelności i ochrona wierzycieli

Posted on by katarzyna

Trwają prace nad rządowym projektem nowej ustawy o działalności windykacyjnej i zawodzie windykatora. Warto przyjrzeć się, w jaki sposób ustawodawca zamierza uregulować zasady tego nowego zawodu a, który wedle założeń projektu ustawy miałby się stać zawodem quasi-prawniczym.

Na stronie internetowej Komitetu Rady Ministrów do spraw Cyfryzacji został opublikowany projekt ustawy o działalności windykacyjnej i zawodzie windykatora. Zgodnie z jego założeniami działalność windykacyjna ma stanowić działalność regulowaną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców i wymaga uzyskania zezwolenia i wpisu do rejestru. Postanowiono zatem, że przedsiębiorstwa windykacyjne nie będą podmiotami znajdującymi się w strukturze państwowej (tj. nie będą działały w imieniu państwa) oraz wymiaru sprawiedliwości, ale będą stanowiły element sektora rynkowego.

Licencja na windykatora

Osoba ubiegająca się o wydanie licencji windykatora, oprócz spełnienia typowych wymogów takich jak niekaralność oraz posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych, będzie musiała:
– uzyskać pozytywną opinię właściwego miejscowo komendanta powiatowego Policji
– posiadać wykształcenie co najmniej średnie lub średnie branżowe i
– ukończyć prowadzony przez uczelnię kurs specjalistyczny obejmujący zagadnienia z podstaw prawa cywilnego, prawa karnego, postępowania cywilnego i postępowania karnego lub posiadać wykształcenie wyższe prawnicze.
Licencję windykatora wydaje, przedłuża jej ważność, odmawia jej wydania, odmawia przedłużenia jej ważności, zawiesza i cofa w drodze decyzji wojewoda właściwy ze względu na miejsce zamieszkania windykatora. Zgodnie z projektem ustawy, windykator ma obowiązek posługiwać się legitymacją windykatora, która nie może zawierać elementów takich jak godło, skrót „RP”.

Nowy podmiot: przedsiębiorstwo windykacyjne

Ustawa ma wprowadzać pojęcie „przedsiębiorstwo windykacyjne”, które może być używane w obrocie prawnym wyłącznie dla określenia działalności lub reklamy przedsiębiorstwa windykacyjnego. Przedsiębiorstwo windykacyjne może być prowadzone wyłącznie w przypadku przedsiębiorcy mającego siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w formie spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o kapitale zakładowym wynoszącym co najmniej 1 milion złotych.
Działalność przedsiębiorstw windykacyjnych ma zostać poddana trzem różnym organom – zezwolenie dla firmy windykacyjnej wydaje minister właściwy do spraw gospodarki. Kwestią wydawania licencji dla windykatorów będą zajmowali się wojewodowie. Istotną rolą w nadzorze nad prowadzoną działalnością windykacyjną będzie posiadać Komisja Nadzoru Finansowego – organ ten będzie uprawniony do nakładania kar finansowych.

Uprawnienia windykatora

Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, ustawa ma przyczynić się do poprawy realizacji wymagalnych zobowiązań i usunięcia zjawiska tzw. zatorów płatniczych. Inną zaakcentowaną kwestią w projekcie ustawy jest jednoznaczne określenie katalogu czynności, które wobec osób zadłużonych może podejmować windykator. Czynności windykacyjne będą mogły być podejmowane wyłącznie przez windykatorów, a prawo do bezpośredniego kontaktu z osobą zobowiązaną będzie przysługiwać wyłącznie windykatorowi.

Podstawą podjęcia czynności windykacyjnych będzie nota windykacyjna, która będzie doręczona osobie zobowiązanej przy pierwszej czynności windykacyjnej. Nota zawierać będzie w szczególności: wysokość dochodzonych należności, pierwotnego i aktualnego wierzyciela, źródło zobowiązania, informację o tym, czy doszło do upływu terminu przedawnienia objętej wnioskiem o windykację należności, wezwanie do zapłaty, pouczenie o możliwości złożenia sprzeciwu na każdym etapie czynności windykacyjnych.

Przedsiębiorstwa windykacyjne będą zobowiązane m.in. do udzielania informacji osobom zobowiązanym o prowadzonym wobec tych osób postepowaniach windykacyjnych, poinformowania osoby zobowiązanej, że objęta windykacją należność jest przedawniona, pouczenia osoby zobowiązanej o prawie zaprzestania czynności windykacyjnych (sprzeciwu), a także do powstrzymania się od jakichkolwiek form nieuczciwej konkurencji.

… efektywna windykacja
Projekt ustawy zakłada ponadto, że w toku prowadzonej windykacji, na każdym jej etapie, osoba zobowiązana będzie miała prawo do złożenia sprzeciwu, a sprzeciw ten będzie skutkował zaprzestaniem czynności windykacyjnych wobec osoby zobowiązanej – innymi słowy złożenie sprzeciwu obliguje przedsiębiorstwo windykacyjne i windykatora do natychmiastowego zakończenia czynności windykacyjnych wobec osoby zobowiązanej.

Dokument bardzo często posługuje się typowymi pojęciami nieostrymi. Przykładem są postanowienia nakładające na przedsiębiorstwa windykacyjne obowiązek „stosowania najwyższych standardów”, „przestrzegania zasad współżycia społecznego i zasad uczciwej konkurencji”, oraz powstrzymywania się od „naruszania godności ludzkiej”. Innym ciekawym przykładem posługiwania się pojęciami nieostrymi w projekcie ustawy jest wprowadzenie zakazu używania sformułowań mających „agresywny” charakter czy „wywieranie nacisku” na dłużnika, aby pozyskał środki na zaspokojenie wierzyciela poprzez sprzedaż składników swojego majątku lub zaciągnął nowe zobowiązania. Windykatorzy nie będą także uprawnieni do podejmowania czynności w celu ujawnienia przez osobę zobowiązaną, źródeł dochodu oraz posiadanego majątku, rachunków bankowych oraz miejsca jej zatrudnienia.

Analizując projektowaną regulację prawną można stwierdzić, że ustawodawca w sposób wyraźny uprzywilejował pozycję dłużnika w procesie dochodzenia wierzytelności. Nie trudno jest również dostrzec, że uprzywilejowanie dłużników odbyło się kosztem wierzycieli. Szczególnie kontrowersyjne jest przyznanie wyłącznie dłużnikowi jednostronnego uprawnienia do zaprzestania podejmowania czynności windykacyjnych na podstawie zgłoszenia sprzeciwu. Skorzystanie przez dłużnika z tego uprawnienia spowoduje, że żadne czynności windykacyjne nie będą mogły zostać skutecznie przeprowadzone. Trudno zatem zakładać, że jeden z celów stworzenia regulacji, który miał polegać na zmniejszeniu liczby postępowań sądowych o zapłatę, a następnie liczby postępowań egzekucyjnych zostanie osiągnięty.

A może jednak „miękka windykacja”?

Odnoszę wrażenie, że nie wyrażoną wprost intencją ustawodawcy była próba zdefiniowania pojęcia „miękka windykacja”. Pojęcie to od dawna funkcjonowało w szeroko pojętym obrocie gospodarczym, a nie doczekało stosownej regulacji. Jednak dokonując analizy projektu ustawy o działalności windykacyjnej i zawodzie windykatora, można przyjąć, że zdefiniowanie „miękkiej windykacji” nie będzie miało miejsca także po wejściu w życie tej ustawy. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że wymogi nałożone na windykatorów dotyczące obowiązku stosowania najwyższych standardów czy też przestrzegania zasad współżycia społecznego i zasad uczciwej konkurencji oraz powstrzymywania się od naruszania godności ludzkiej nie są szczególnie wygórowanymi wymogami. Tego rodzaju wymagania powinny znaleźć zastosowanie w odniesieniu do wszystkich uczestników obrotu gospodarczego.

Ustawodawca projektując omawianą regulację posłużył się konstrukcją legislacyjną, która polega na stworzeniu katalogu czynności i działań zabronionych windykatorom, przy jednoczesnym pominięciu określenia dopuszczalnych czynności dozwolonych. Dosłownie kilka przepisów projektowanej ustawy pozwala ustalić, że „miękka windykacja” może przejawiać się w działaniach windykatorów polegających na kontakcie telefonicznym, przesyłaniu wiadomości SMS lub na spotkaniach odbywanych osobiście z osobami zobowiązanymi.

Całkowicie niezrozumiałe jest w mojej ocenie ustanowienie zakazu podejmowania czynności w celu ujawnienia przez osobę zobowiązaną źródeł dochodu oraz posiadanego majątku czy też rachunków bankowych. Nie dostrzegam niczego niewłaściwego w możliwości ustalania powyższych danych przez windykatora, ponieważ ich ustalenie w oczywisty sposób przyczyniłoby się do zaspokojenia wymagalnych zobowiązań. Dodatkowo należy podkreślić, że już samo przyznanie tego uprawnienia windykatorom stanowiłoby istotny argument w negocjacjach z niesolidnymi dłużnikami. Istnienie świadomości tego, że windykator mógłby zweryfikować twierdzenia dłużnika dotyczące jego źródeł dochodu oraz posiadanego majątku, mogłoby przyczynić się do wypracowania ugody. Powyższy zakaz jest tym bardziej niezrozumiały, że projektowane przepisy zakładają także, że przedsiębiorstwo windykacyjne oraz zatrudnione w nim osoby będą zobowiązane do zachowania w tajemnicy źródła informacji oraz okoliczności sprawy, o których powzięły wiadomość w związku z wykonywaniem czynności zawodowych.

 

Obostrzenie odpowiedzialności karnej za przestępstwa menedżerskie

Posted on by katarzyna

Osoby piastujące funkcje kierownicze mogą ponosić nie tylko cywilnoprawną, ale także karnomaterialną odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną spółce. 1 października 2023 roku weszła w życie nowelizacja kodeksu karnego, która wprowadziła między innymi zaostrzenie odpowiedzialności karnej za przestępstwa gospodarcze. Nowe przepisy podwyższają sankcje za przestępstwa menedżerskie, a także rozszerzają katalog podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o ściganie przestępstwa niegospodarności bezszkodowej.

Czym jest przestępstwo niegospodarności menedżerskiej?

Przestępstwo niegospodarności menedżerskiej polega na nadużyciu uprawnień lub niedopełnieniu obowiązku przez osobę zobowiązaną do zajmowania się sprawami majątkowymi spółki, ze skutkiem wyrządzenia tej spółce szkody majątkowej przekraczającej 200 tys. zł. Za popełnienie tego czynu sprawcy grozi kara pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat (art. 296 § 1 k.k.). Warto podkreślić, że czyn ten można popełnić zarówno poprzez działanie, jak i przez zaniechanie, podjęte wbrew obowiązkowi, który uregulowany jest np. w kontrakcie menedżerskim. Przestępstwo to ma charakter umyślny, przy czym umyślność może wystąpić zarówno w formie zamiaru bezpośredniego, jak i ewentualnego. Czyn zabroniony ppełniony jest umyślnie wtedy, gdy sprawca ma zamiar jego popełnienia tzn. chce go popełnić albo przewiduje możliwość jego popełnienia i na to się godzi. Przypisanie odpowiedzialności karnomaterialnej wiąże się z uprzednim udowodnieniem wszystkich znamion czynu.

Typem kwalifikowanym przestępstwa niegospodarności menedżerskiej jest przypadek, gdy dodatkowo sprawca czynu działa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej – wtedy podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8 (art. 296 § 2 k.k.).

Kodeks karny przewiduje również ukaranie sprawcy w sytuacji, gdy sprawca, o którym mowa w art. 296 § 1 k.k., poprzez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, sprowadza bezpośrednie niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody majątkowej. Podlega on karze pozbawienia wolności do lat 3 (art. 296 § 1a k.k.). Czyn ten nazywany jest również przestępstwem niegospodarności bezszkodowej. Kwalifikowany typ przestępstwa niegospodarności bezszkodowej ze względu na cel osiągnięcia korzyści majątkowej podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. W ten sposób dla odpowiedzialności karnej za nadużycie zaufania nie jest bezwzględnie wymagane wyrządzenie przez sprawcę znacznej szkody majątkowej, lecz wystarczające jest już stworzenie bezpośredniego niebezpieczeństwa wyrządzenia takiej szkody.

Jeśli szkoda przekroczy 1 mln zł dla przestępstw określonych w art. 296 § 1 i 2 k.k. kara wynosi od roku do 10 lat pozbawienia wolności (art. 296 § 3 k.k.).

Jak zmieniły się sankcje od 1 października 2023 r.?

Ustawodawca zdecydował się na obostrzenie sankcji za przestępstwo niegospodarności menedżerskiej zarówno w typie podstawowym, jak i w typie kwalifikowanym, w zależności od wysokości szkody. W nowo obowiązującym stanie prawnym, dopuszczając się przestępstwa niegospodarności, powodując szkodę w sferze majątkowej spółki o wartości większej niż 5 mln zł, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od lat 3 do 20 (art. 306b § 1 k.k.). Natomiast w przypadku, gdy wysokość szkody przekroczy 10 mln zł, sprawca czynu podlega karze od 5 lat pozbawienia wolności do 25 (art. 306b § 2 k.k.).

Reforma kodeksu karnego zaostrza również sankcje za inne przestępstwa przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym (rozdział XXXVI kodeksu karnego). Należą do nich następujące czyny: łapownictwo na stanowisku kierowniczym (art. 296a k.k.), pranie pieniędzy (art. 299 k.k.) oraz niwelowanie dokumentacji działalności gospodarczej (art. 303 k.k.).

O ile kradzież kwoty rzędu 5 czy 10 mln zł nie zdarza się zbyt często, tak z perspektywy prowadzenia działalności np. w branży deweloperskiej, transakcje dot. nieruchomości, przekraczające wartości powyższych kwot nie są wcale rzadkością. W tym kontekście nowelizacja przepisów kodeksu karnego może być dodatkowym obciążeniem dla kadry zarządzającej.

Kto może wystąpić z wnioskiem o ściąganie?

Ściganie przestępstw menedżerskich następuje z urzędu. Oznacza to, że ściganiem zajmują się organy państwowe takie jak prokuratura czy policja, niezależnie od woli pokrzywdzonego.

Wyjątkiem jest przestępstwo niegospodarności bezszkodowej. Jeżeli sprawca, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, sprowadza bezpośrednie niebezpieczeństwo wyrządzenia szkody, której wartości przekracza 200 tys. zł , podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Przed 1 października 2023 roku, czyli przed wejściem w życie reformy kodeksu karnego, ściganie przestępstwa niegospodarności bezszkodowej następowało tylko na wniosek pokrzywdzonego, czyli na wniosek samej spółki. Ustawodawca wprowadzając nowelizację zdecydował rozszerzyć katalog podmiotów uprawnionych do inicjowania postępowania karnego. Teraz z wnioskiem o ściganie może wystąpić również wspólnik, akcjonariusz lub udziałowiec pokrzywdzonej spółki. Zmiana ta wydawać się może dosyć kontrowersyjna, bowiem uprawnienie to może być nadużywane i wykorzystywane przeciwko osobom piastującym funkcje w zarządach spółek.