Nowe warunki techniczne dla budynków – większa dostępność, więcej zieleni, nowe obowiązki dla inwestorów

Projekt rozporządzenia określającego nowe warunki techniczne dla budynków jest jedną z największych od ponad dwudziestu lat zmian regulacyjnych dotyczących projektowania i użytkowania budynków. Ich celem jest dostosowanie wymagań do nowych technologii, unijnych standardów energetycznych oraz potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami. Planowany termin wejścia w życie rozporządzenia to 20 września 2026 r.

Projekt nowego rozporządzenia – o co chodzi?
Nowe przepisy mają zastąpić dotychczasowe rozporządzenie z 2002 r., które przez lata było wielokrotnie nowelizowane i w praktyce rodziło liczne wątpliwości interpretacyjne. Projekt jest odpowiedzią na zmiany w Prawie budowlanym, ustawę o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami oraz konieczność wdrożenia wybranych regulacji unijnych, w tym dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, odnawialnych źródeł energii oraz infrastruktury telekomunikacyjnej.

Najważniejszy kierunek zmian
Głównym założeniem projektu jest uporządkowanie, uproszczenie i doprecyzowanie przepisów techniczno-budowlanych. Projektodawca wyraźnie wskazuje, że nowe rozporządzenie ma być bardziej przejrzyste, łatwiejsze w stosowaniu i dostosowane do współczesnych technologii budowlanych i jest tak formułowane, aby ograniczyć ryzyko traktowania części przepisów jako zaleceń, a nie wiążących obowiązków.

Połączenie dwóch obszarów regulacji
Istotną zmianą systemową jest włączenie do nowego rozporządzenia przepisów dotyczących technicznego użytkowania budynków mieszkalnych (dotychczas były one uregulowane w osobnym rozporządzeniu z 1999 r.). To ważne zwłaszcza dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych, gdzie eksploatacja części wspólnych, instalacji i urządzeń technicznych ma bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo i komfort mieszkańców. Nowe rozporządzenie ma więc regulować nie tylko projektowanie, budowę czy przebudowę budynków, lecz także wybrane obowiązki związane z ich późniejszym użytkowaniem.

Większy nacisk na dostępność
Jednym z najważniejszych wątków projektu jest dostępność budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami. Chodzi nie tylko o osoby z niepełnosprawnościami, ale również osoby starsze, opiekunów z dziećmi, osoby czasowo ograniczone ruchowo czy osoby z bagażem.
Projekt przewiduje szereg rozwiązań poprawiających dostępność, m.in.:

• obowiązek zapewnienia odpowiednich dojść do budynków,
• wymagania dotyczące szerokości i jakości nawierzchni dojść,
• przestrzenie manewrowe przy wejściach,
• ograniczenia dotyczące progów,
• wymogi dotyczące pochylni i schodów,
• wymogi oznaczania schodów kontrastowymi pasami,
• dostosowanie ogólnodostępnych pomieszczeń do ruchu osób ze szczególnymi potrzebami,
• dostępność miejsc do gromadzenia odpadów,
• większe wymagania dotyczące dźwigów osobowych.

Szczególnie istotna jest zmiana dotycząca wind. Projekt zakłada obowiązek wyposażania w dźwig osobowy lub osobowo-towarowy m.in. budynków użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego mających co najmniej dwie kondygnacje oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych mających trzy lub więcej kondygnacji. Uzasadnienie mocno akcentuje problem tzw. „więźniów czwartego piętra” i wskazuje, że dostępność powinna być uwzględniana już na etapie projektowania, bo późniejsze dostosowanie budynku jest zazwyczaj trudniejsze i droższe.

Zmiany dotyczące sytuowania budynków
Projekt szczegółowo reguluje zasady sytuowania budynków na działce budowlanej, m.in. doprecyzowuje minimalne odległości od granicy działki, sposób mierzenia odległości oraz wyjątki od zasad ogólnych.
Ponadto wskazuje też, że przy ustalaniu odległości trzeba uwzględniać nie tylko samą granicę działki, ale także inne przepisy, np. dotyczące przesłaniania, nasłonecznienia, miejsc postojowych, odpadów, placów zabaw czy bezpieczeństwa pożarowego.

Naturalne oświetlenie i nasłonecznienie
Projekt porządkuje zasady dotyczące dostępu światła dziennego i nasłonecznienia. Z jednej strony wprowadza doprecyzowania techniczne, z drugiej – w niektórych obszarach łagodzi dotychczasowe wymagania. Celem tych zmian jest dążenie do ograniczenia sporów interpretacyjnych, które w praktyce pojawiały się np. przy ustalaniu, czy dane pomieszczenie jest wystarczająco doświetlone, czy czyjeś okno jest przesłaniane przez sąsiedni obiekt.
Istotne zmiany obejmują m.in.:

• ograniczenie części wymagań dotyczących oświetlenia dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
• doprecyzowanie pojęcia elementu doświetlającego,
• zmianę sposobu oceny przesłaniania,
• nowe zasady badania nasłonecznienia w odniesieniu do górowania słońca, a nie sztywnych godzin urzędowych,
• możliwość sumowania czasu nasłonecznienia dwóch pomieszczeń mieszkalnych w lokalu wielopokojowym,
• szczególne rozwiązania dla małych lokali jednopokojowych poniżej 35 m².

Miejsca postojowe, garaże i elektromobilność
Projekt utrzymuje obowiązek zapewnienia stanowisk postojowych odpowiednio do przeznaczenia działki i sposobu jej zabudowy, ale doprecyzowuje szereg zasad ich lokalizowania, takich jak między innymi:

• odniesienie liczby miejsc postojowych do miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy,
• obowiązek uwzględnienia miejsc dla osób niepełnosprawnych,
• obowiązek zapewnienia miejsc dla rowerów,
• powiązanie regulacji z przepisami o elektromobilności,
• doprecyzowanie odległości parkingów od okien, placów zabaw, boisk i granic działki,
• miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych muszą umożliwiać realne, samodzielne korzystanie z nich, a nie tylko formalnie spełniać wymóg wyznaczenia miejsca.

Retencja wód opadowych i zieleń
Istotnym kierunkiem zmian jest nowe podejście do wód opadowych i roztopowych. Projekt zakłada, że w pierwszej kolejności wody opadowe powinny być zagospodarowane na własnej działce:

• odprowadzane na własny teren nieutwardzony,
• retencjonowane w zieleni,
• rozsączane w gruncie,
• odprowadzane do zbiorników retencyjnych.

Inne rozwiązania, jak np. przyłączenie do kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej albo odprowadzenie wód na podstawie przepisów odrębnych są dopuszczalne, gdy nie jest możliwe zagospodarowanie całości wód na działce.
Wzrasta też znaczenie powierzchni biologicznie czynnej. Dla zabudowy wielorodzinnej, budynków działalności leczniczej i budynków oświaty co do zasady przewiduje się co najmniej 30% powierzchni biologicznie czynnej, a w zabudowie śródmiejskiej co najmniej 20%, chyba że miejscowy plan albo decyzja o warunkach zabudowy przewidują inne wartości. Dla większych publicznie dostępnych placów projekt przewiduje co najmniej 35% powierzchni biologicznie czynnej.

Place zabaw i miejsca rekreacji
Szczegółowe wymagania określono dla placów zabaw i miejsc rekreacyjnych, zwłaszcza w przypadku zabudowy wielorodzinnej.
Dla budynków wielorodzinnych z więcej niż 20 mieszkaniami przewidziano obowiązek wykonania placu zabaw dostępnego również dla osób ze szczególnymi potrzebami, a dla zespołów takich budynków projekt przewiduje także miejsce rekreacyjne, dostępne m.in. dla osób starszych. Nowe wymagania obejmują m.in.:

• minimalną powierzchnię placu zabaw zależną od liczby lokali,
• obowiązek zapewnienia części powierzchni biologicznie czynnej,
• obowiązek nasłonecznienia placu zabaw,
• obowiązek zapewnienia sezonowego zacienienia co najmniej 20% powierzchni placu zabaw,
• wymóg ogrodzenia placu zabaw,
• obowiązek dostępności części urządzeń dla dzieci z niepełnosprawnościami.

Widać tu wyraźne przesunięcie akcentu z samego formalnego zapewnienia placu zabaw na jakość, bezpieczeństwo i realną użyteczność tej przestrzeni.

Telekomunikacja i nowe technologie
Projekt uwzględnia również wymagania wynikające z tzw. aktu w sprawie infrastruktury gigabitowej. W praktyce oznacza to większe znaczenie przygotowania budynków do podłączenia do publicznych stacjonarnych sieci telekomunikacyjnych.
Nowe wymagania obejmują m.in. budynki mieszkalne, z wyjątkiem wolnostojących budynków jednorodzinnych, budynki zamieszkania zbiorowego i budynki użyteczności publicznej. Projekt przewiduje także obowiązek wyposażenia niektórych budynków w instalację telekomunikacyjną.
Nowe przepisy zdecydowanie wpłyną na sposób projektowania budynków, zagospodarowania działek, planowania miejsc postojowych, bilansowania powierzchni biologicznie czynnej, projektowania placów zabaw, wejść, pochylni, wind, dojść, dojazdów i instalacji.
Będą mieć zastosowanie nie tylko do nowych budynków, ale także do rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania. Co do zasady wymagania mają wówczas dotyczyć części budynku objętej pracami albo zmianą sposobu użytkowania. Samo istnienie starszego budynku nie ma automatycznie powodować obowiązku dostosowania całego obiektu.
Mimo zaplanowanego na 20 września 2026 r. wejścia w życie rozporządzenia, dokument nie został jeszcze podpisany przez właściwego ministra i a jego treść nadal jest projektem.