Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

24 lipca 2023 roku Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, zgodnie z którą wprowadzone zostaną liczne, istotne zmiany dotyczące m. in. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pojawią się nowe rozwiązania, takie jak Plan Ogólny Gminy czy Rejestr Urbanistyczny. Jakie jeszcze zmiany zostały przewidziane w nowej ustawie?

Spis treści:

• Konsultacje społeczne
• Plan Ogólny Gminy
• Zintegrowany Plan Inwestycyjny
• Rejestr Urbanistyczny
• Wejście w życie ustawy

Konsultacje społeczne

Reforma doprecyzowała i rozszerzyła katalog form konsultacji społecznych, który pozwoli na większe zaangażowanie społeczeństwa w politykę przestrzenną państwa. Prawo do partycypacji społecznej, nawet bez zgody przedstawiciela ustawowego, uzyskały także osoby niepełnoletnie. Co więcej, konsultacje będą się odbywały w łatwo dostępnych miejscach, po zwyczajowych godzinach pracy, niekiedy z możliwością zdalnego uczestnictwa. Jak czytamy na stronie rządowej, zainteresowani zyskają „możliwość zapisania się do swoistego newslettera, w ramach którego uzyskiwać będą informacje mailowe o trwających procedurach planistycznych oraz o ich kolejnych etapach”.

Plan Ogólny Gminy

Do końca 2025 roku w każdej gminie powinien wejść w życie Plan Ogólny – nowe narzędzie planistyczne, uchwalane obligatoryjnie.

Ten akt prawa miejscowego określi:
● strefy planistyczne,
● gminne standardy urbanistyczne,
● obszary uzupełnienia zabudowy, obszary zabudowy śródmiejskiej.

Każdy będzie miał prawo wglądu do Planu Ogólnego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów. Plan Ogólny jest wiążący przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Nie może on jednak stanowić podstawy do wydania np. pozwolenia na budowę, decyzji o podziale nieruchomości czy ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby określenia odszkodowań związanych z uchwaleniem planu miejscowego.

Przepisy w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zostaną uchylone. Zagadnienia te będą uregulowane w strategii rozwoju lokalnego, ponadlokalnego lub w Planie Ogólnym Gminy. To oznacza, że studium uwarunkowań odchodzi do historii.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

W założeniach reformy znalazło się również wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). Zastąpi on tzw. Specustawę Mieszkaniową, której celem miał być wzrost inwestycji mieszkaniowych. Okres obowiązywania Specustawy Mieszkaniowej zostanie skrócony do dnia 31 grudnia 2025 roku. ZPI będzie szczególnym rodzajem MPZP, a jego wejście w życie będzie skutkowało utratą mocy obowiązującej dotychczasowych planów miejscowych lub ich części. Co ważne, do spraw dotyczących np. warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie opisywanej ustawy, stosowane będą obecne przepisy.

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz uzupełniającej, oczekiwanej przez gminę w związku z realizacją planowanej zabudowy. Inwestycją uzupełniającą może być np. budowa drogi publicznej, szkół, placówek opieki zdrowotnej. ZPI będzie uchwalany na wniosek inwestora w uproszczonej procedurze, przy większym udziale społeczeństwa i zgodności z Planem Ogólnym. Obligatoryjnym warunkiem uchwalenia ZPI jest zawarcie przez inwestora i gminę umowy urbanistycznej, w której znajdzie się zobowiązanie do spełnienia inwestycji uzupełniającej. Wnioski o uchwalenie przez radę gminy ZPI można składać po wejściu w życie ustawy do właściwego dla danej gminy organu – wójta, burmistrza czy prezydenta miasta.

Rejestr Urbanistyczny

Zostanie utworzony Rejestr Urbanistyczny, który będzie prowadzony przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Jego założeniem ma być jawność i ogólnodostępność dla wszystkich obywateli RP. Będą w nim zgromadzone informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

W Rejestrze udostępnione zostaną między innymi: projekty aktów planowania przestrzennego, gminne programy rewitalizacji czy uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Rejestr Urbanistyczny zacznie funkcjonować od dnia 1 stycznia 2026 roku, a organy zobowiązane są wprowadzić wszelkie dane i informacje do Rejestru do dnia 31 marca 2026 roku.

W serwisie gov.pl powstała już strona testowa z projektem Rejestru, ale obecnie brak w nim jakichkolwiek danych. Rejestr można sprawdzić wchodząc w link: https://www.gov.pl/web/zagospodarowanieprzestrzenne/TEST.

Podsumowanie

Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi swoistą rewolucję, dlatego też wzbudza liczne kontrowersje.

Z jednej strony stwarza możliwość szybkiej modyfikacji Planów Miejscowych, rozszerza mechanizm znany z tzw. Specustawy Mieszkaniowej o Zintegrowany Plan Inwestycyjny, czy jasno definiuje parametry zabudowy. Jednak pojawia się wiele wątpliwości, dotyczących przede wszystkim Planów Ogólnych.

W ocenie gmin termin na ich przyjęcie jest nierealny, co grozi paraliżem inwestycyjnym. Nadal nierozstrzygnięta pozostaje kwestia finansowania Reformy Planowania, a duży niepokój wśród inwestorów wzbudza również niezdefiniowanie granic świadczeń w trybie ZPI. Ustawa rodzi zatem wiele kluczowych szans, jak i zagrożeń.